Finanzierung einer Gewerbeimmobilie ohne Eigenkapital möglich?

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Immer häufiger bieten die Kreditgeber für den Kauf von gewerblichen Immobilien Finanzierungen an, die ohne anfängliches Eigenkapital berechnet werden. In diesem Zusammenhang sorgen die aktuell günstigen Zinsen für eine große Nachfrage, auch wenn die Komplettfinanzierung ein höheres Risiko bedeutet.

Der richtige Zeitpunkt für die Finanzierung von Gewerbeimmobilien ohne Eigenkapital

Zurzeit sind die Zinsen für Kredite relativ niedrig, sodass es lohnenswert ist, sich nicht nur über die Finanzierung mit Eigenkapital zu informieren. Allerdings sollte man bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital bedenken, dass diese ein gewisses finanzielles Risiko bedeutet. Ohne das Einbringen von eigenen Mitteln erhält man oft nicht so gute Konditionen wie bei einer Finanzierung, bei der man beispielsweise einen Anteil von 20 oder 30 % selbst übernimmt.

Eine genaue Kalkulation ist auf jeden Fall erforderlich, um sicherzustellen, dass die monatliche Belastung nicht zu hoch ist. So angenehm das Darlehen ohne Eigenkapital auf den ersten Blick erscheint, die Verhandlungsmöglichkeiten bei den Kreditgebern sind besser, wenn man ein gewisses Eigenkapital zur Verfügung hat.

Dieser Schritt eine Gewerbeimobilie zu erwerben, will gut überlegt sein.

Eine Gewerbeimobilie zu erwerben will gut überlegt sein. (#01)

Was ist für die Finanzierungen Voraussetzung?

Nicht immer ist es einfach, für Gewerbeimmobilien eine Finanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten. Die Kreditgeber benötigen eine Sicherheit von den Kreditnehmern, denn die Immobilie alleine gibt ihnen noch nicht die Garantie, dass das gewerbliche Unternehmen in der Zukunft den nötigen Erfolg hat. Bei einer Finanzierung der gewerblichen Immobilie, die auch als Nullfinanzierung bezeichnet wird, geht es zunächst um die Festlegung der erforderlichen Summe und um den Zinssatz, der abhängig von der Laufzeit ist.

Falls man tatsächlich auf keine finanziellen Ressourcen zurückgreifen kann, so erhöht sich der Kreditzins im Vergleich zu einer Finanzierung mit Eigenkapital. Bei den zurzeit niedrigen Zinsen stellt dies jedoch kein allzu großes Problem dar. Wenn die zu finanzierende Immobilie jedoch nur teilweise beliehen wird, so reduziert sich das Risiko für den Kreditgeber. Das bedeutet, dass bei einem eventuell eintretenden Zahlungsausfall der Verkauf der Immobilie die noch bestehende Restschuld im größeren Umfang abdeckt, eventuell sogar komplett.

Deshalb ist eine Finanzierung über 70 oder 80 % des finanzierten Objekts zumeist mit günstigeren Konditionen zu haben.
Bei einer Gewerbefinanzierung ohne eigenes Kapital gibt es jedoch noch andere Optionen, um die Kreditraten im Laufe des Finanzierungszeitraums zu reduzieren:

  • durch ein- oder mehrmalige Sondertilgungen,
  • durch eine Verkürzung der Laufzeit,
  • durch die Erhöhung des Tilgungssatzes,
  • durch die Aufteilung der Finanzierung auf weitere Geschäftspartner.

Tipps für die Gewerbeimmobilien Finanzierung ohne Eigenkapital

Die hundertprozentige Finanzierung einer Gewerbeimmobilie schreckt vor allem Unternehmensgründer ab, die ihr Risiko gering halten möchten. Für die Gewerbefinanzierung über einen Kredit gibt es jedoch unterschiedliche Lösungen, die man passend zu seinen persönlichen Vorstellungen auswählen kann. So kann der Kauf der Immobilie über ein Annuitätendarlehen erfolgen oder durch den Abschluss eines Ratendarlehens.

Hier ist es sinnvoll, Sonderzahlungen zu vereinbaren, wenn man mit seinem Gewerbebetrieb finanzielle Erfolge erzielt. Auf der anderen Seite kann der Ausschluss von Sondertilgungen teilweise den Zinssatz senken.
Die Überlegung, ob man Eigenkapital einsetzt, bezieht sich nicht nur auf die finanziellen Mittel. Zu dem sogenannten Eigenkapital gehören auch die kurzfristig zu veräußernden Wertgegenstände, beispielsweise Grundstücksbesitz oder ggf. Eigenleistungen. In diesem Sinne umfasst das Eigenkapital also nicht nur die liquiden Ressourcen, sondern auch andere Werte, die bei der Kalkulation nicht vernachlässigt werden sollten.

Eine ausführliche Beratung, wie der Kredit zurückgezahlt werden soll, ist unumgänglich. Schließlich gehts es da um viel Geld.

Lassen Sie sich ausführlich beraten wenn es um die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie geht.(#02)

Wenn es bei den Finanzierungen ohne Eigenkapital schnell gehen muss

Häufig benötigt man relativ kurzfristig eine gewerbliche Finanzierung. Das heißt, dass man nicht immer die nötige Vorlaufzeit hat, um sich auf den Kauf der Immobilie vorzubereiten. Eine nicht ausreichende Frist zum Ansparen des Eigenkapitals sollte einen jedoch nicht davon abhalten, zukunftsorientierte Investitionen zu planen. Genau an diesem Punkt setzen die Kreditgeber an, wenn sie die Angebote für die Finanzierung der Gewerbeimmobilien ohne Eigenkapital präsentieren.

Wenn es sich um schnelle Entscheidungen bei einem günstigen Immobilienangebot handelt oder um dringende Bauvorhaben, die wichtig für den Fortbestand des Gewerbebetriebs sind, ist sofortige Liquidität gefragt. Dennoch sollte man sich genügend Zeit nehmen, um die Konditionen der verschiedenen Finanzierungen und die jeweiligen Voraussetzungen im Detail zu vergleichen.

Wie findet man die geeigneten Finanzierungen ohne Eigenkapital?

Wenn man sich für eine geeignete Kreditform entschieden hat, geht es darum, die Konditionen der Finanzierungspartner zu vergleichen. Direkt bei den Kreditgebern erhält man detaillierte Informationen zu den Finanzierungsmodellen, sei es auf der jeweiligen Internetseite oder beim Geschäftskundenberater. Anhand der Eckpunkte findet man bald heraus, in welchem Bereich sich der durchschnittliche Zinssatz bewegt und wie groß das Einsparpotenzial bei einigen Anbietern ist.

Ein solcher Kreditvergleich ist oft bei den Online-Finanzierern relativ günstig, aber auch die Hausbank kann teilweise sehr gute Konditionen anbieten, vor allem, wenn man schon jahrelang einen vertrauensvollen und geschickten Berater hat. Bis zur Zusage dauert es allerdings eine Weile, denn die Kreditgeber müssen erst alle wichtigen Dokumente sichten und auch die Bonität des Antragstellers überprüfen.

Bei der Finanzierung einer Gewerbeimmobilie geht es um viel Geld. Sich darüber intensiv Gedanken zu machen, alles durchzurechnen schützt vor bösen Überraschungen.

Bei der Finanzierung einer Gewerbeimmobilie geht es um viel Geld. Sich darüber intensiv Gedanken zu machen, alles genau durchzurechnen schützt vor bösen Überraschungen. (#03)

Der Vergleich der Finanzierungsarten

Es gibt unterschiedliche Arten der Gewerbefinanzierung mit oder ohne Eigenkapital. Zumeist handelt es sich um ein klassisches Annuitätendarlehen, bei dem man über die gesamte Kreditlaufzeit einen monatlich gleichbleibenden Betrag zahlt. Dieser besteht aus dem anfangs hohen Zinsanteil und nur einer geringen Tilgung, doch im Laufe der Monate und Jahre verringert sich der Zinsanteil, während der Anteil der Tilgung steigt. Das liegt daran, dass das gesamte Darlehen immer weniger wird und sich damit auch die Zinslast reduziert.

Anders ist es beim Ratendarlehen, das auch als Tilgungs- oder Abzahlungsdarlehen bekannt ist. Hier passt sich die monatliche Rate an den verringerten Darlehensbetrag an, sodass sich die Belastung allmählich zusammen mit der Zinslast verringert.

Sehr beliebt sind Finanzierungsverträge mit der Option für Sondertilgungen. Durch eine solche Einmal-Zahlung wird der Darlehensbetrag geringer, was sich auch auf den Zinssatz auswirkt. Da eine solche Finanzierung für den Kreditgeber eine gewisse Unsicherheit bedeutet, wird bei dieser Vertragsgestaltung häufig der Kreditzins höher angesetzt.

Fazit zum Kredit ohne Eigenmittel

Die Finanzierung einer gewerblichen Immobilie ohne jegliche Eigenmittel ist möglich, allerdings für beide Seiten mit einem gewissen Risiko verbunden. Aus diesem Grund versuchen viele Unternehmen, die Immobilienfinanzierung zumindest mit einem kleinen Eigenanteil aufzustocken. Dann ist die eigene Position besser, um möglichst gute Kreditkonditionen auszuhandeln.

Ein Blick auf die aktuellen Angebote der Kreditgeber zeigt, wie günstig die aktuellen Zinsen bei einer solchen Finanzierung sind. Dennoch lohnt es sich in jedem Fall, vor dem Finanzieren ohne Eigenkapital mehrere Banken zu kontaktieren und verschiedene Angebote kalkulieren zu lassen.

Kurz und knapp: Die Checkliste zur Finanzierung einer Immobilie ohne Eigenkapital

  • zur Zeit sinnvoll aufgrund niedriger Zinsen. Aber das finanzielle Risiko ist höher, weil die Konditionen bei der Kreditvergabe schlechter sind als bei Kreditnehmern, die 20 bis 30% Eigenkapital einbringen.
  • exakt kalkulieren, ansonsten können monatliche Belastungen zu hoch sein.
  • Möglichkeiten, die oft hohen Kreditraten zu reduzieren: Sondertilgungen, Verkürzung der Laufzeit, Anhebung des Tilgungssatzes oder Finanzierung mit anderen Geschäftspartnern teilen.
  • Alternative Annuitätendarlehen (Beträge zur Rückzahlung bleiben konstant) oder Sonderzahlungen vereinbaren, wenn das Gewerbe gute Umsätze verzeichnet
  • überlegen, ob eventuell vorhandene Grundstücke als Vermögen eingebracht werden
  • auch in dringenden Fällen einer sofort benötigten Liquidität Vergleiche anderer Anbieter hinzuziehen, weil schlechte Konditionen bei der Kreditvergabe oft noch teurer werden
  • auf Finanzierungsmodelle achten und den durchschnittlichen Zinssatz durch Vergleiche der Kreditgeber herausfinden. Ziel: Möglichst hohe Einsparpotenziale entdecken.
  • immer prüfen, welche Finanzierungsarten (Art des Darlehens) für die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie ohne Eigenkapital am vorteilhaftesten ist
  • auf Optionen für Sondertilgungen achten

Es ist nicht der Königsweg, die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie ohne Eigenkapital. Wer etwas liquide ist und einen Teil der Finanzierung in Form von Eigenkapital aufbringen kann, sollte das tun. Schon deshalb, weil die Konditionen der Kreditgeber sich oft verbessern wie etwa die Zinslast. Geht es nicht anders, zeigen die hier erläuterten Wege, sinnvolle mögliche Finanzierungen einer gewerblich genutzten Immobilie. Läuft das Geschäft gut und verzeichnet man einen guten Umsatz, sollte man unbedingt vor Abschluss eines Kreditvertrages eine Option für Sondertilgungen vereinbaren. Dann zahlt man auf einen Schlag einen größeren Betrag der geliehenen Kreditsumme zurück und reduziert gleichzeitig seine Zinsbelastungen.

Eine Win-Win-Situation für den Kreditnehmer, die ihn in einigen Fällen von einer doppelten Last befreien kann. Deshalb unbedingt eine außerplanmäßig mögliche Tilgung. Im Nachhinein, nach einem Vertragsabschluss, funktioniert das meist sehr viel schlechter. Und wenn sich ein Kreditgeber von Anfang an weigert, eine solche Option aufzunehmen, steht man wieder vor der Frage nach dem richtigen Anbieter. Fazit also: Genau prüfen, welcher Kreditgeber was für Konditionen bietet. Am besten Infos von 5 verschiedenen Anbietern einholen und sich erst dann für den endgültigen Kredit ohne Eigenmittel entscheiden.


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Über den Autor

Rebecca Liebig

Rebecca Liebig ist gerade im achten Monat schwanger. Voller Vorfreude auf ihr Baby genießen sie und ihr Mann die spannende Zeit. Von der ersten Übelkeit bis hin zu den Bewegungen ihres Mädchens halten sie alles fest. Schließlich möchte man sich später ja auch an diese Zeit erinnern. Bei der Planung des Kinderzimmers gehen die Vorstellungen zwar auseinander. In einem sind sich Rebecca und ihr Mann jedoch einig: Die aufregende Zeit wollen sie so richtig genießen. Rebecca plant, drei Jahre mit ihrer Tochter zu Hause zu bleiben. Auch ihr Mann möchte zwei Monate Elternzeit nehmen.

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